Si bien asumir una hipoteca puede ser diferente a obtener un préstamo hipotecario tradicional, puede ofrecer beneficios para compradores seleccionados, si saben cómo funciona un préstamo hipotecario asumible y cómo conseguir el mejor trato posible.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Asumir una hipoteca simplemente significa que en una transacción de venta de una casa, el comprador se hace cargo de la hipoteca existente en poder del vendedor, incluido el saldo pendiente del préstamo, la tasa de interés y la responsabilidad de realizar los pagos durante todo el plazo del préstamo.

Un comprador también puede necesitar financiar la cantidad de capital que el vendedor tiene en la casa.

Al igual que con cualquier otro acuerdo financiero, se recomienda que todas las partes sepan de antemano qué obligaciones tienen cuando pactan una asunción de hipoteca.

¿Qué tipos de préstamos son asumibles?

Los préstamos hipotecarios que operan fuera del entorno de préstamos hipotecarios del gobierno federal, como las hipotecas convencionales a 30 años emitidas por prestamistas privados, generalmente no son asumibles.

Los siguientes tipos de hipotecas, aseguradas por el gobierno y emitidas por prestamistas privados, son asumibles. Por lo general, un vendedor debe obtener la aprobación del prestamista para la asunción o, en el caso de los préstamos del USDA, la aprobación de la agencia. Y el comprador debe calificar.

Préstamos FHA

La Administración Federal de Vivienda asegura estas hipotecas. Con un pago inicial mínimo del 3,5% para los prestatarios con un puntaje de crédito de 580 o más, los préstamos de la FHA son populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

Préstamos VA

Los préstamos hipotecarios garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos también son asumibles y el comprador no tiene que ser un veterano o estar en el ejército. Nota: El vendedor de estos préstamos puede seguir siendo responsable de la hipoteca si el comprador no cumple.

Préstamos USDA

Los préstamos garantizados por el Departamento de Agricultura son asumibles solo si el propietario actual está al día en los pagos.

Cómo obtener un préstamo hipotecario asumible

Lo primero es lo primero: Confirme que el préstamo es asumible.

El comprador de vivienda debe solicitar la hipoteca asumible y ser investigado por su solvencia crediticia y la capacidad de cumplir con todos los requisitos contractuales, especialmente demostrando que tiene los activos financieros necesarios para calificar para el préstamo.

El comprador deberá compensar cualquier diferencia entre el monto adeudado y el valor actual de la vivienda.

Si el prestamista hipotecario o la agencia firman el trato, el título de propiedad pasa al comprador de la vivienda, quien comienza a hacer pagos hipotecarios mensuales al prestamista. Si el prestamista niega la solicitud, el vendedor de la casa debe seguir adelante y encontrar un comprador calificado.

¿Por qué existen las hipotecas asumibles?

En realidad, obtener una deuda asumible es factible tanto para el comprador como para el vendedor, pero es posible que la industria de los préstamos hipotecarios no haga que sea fácil llegar a un acuerdo. ¿Por qué? Porque como lo atestigua la historia, los prestamistas hipotecarios pueden perder dinero en hipotecas asumibles.

A fines de la década de 1970 y principios de la de 1980, cuando las tasas de interés estaban en los niveles más altos de los últimos 50 años, las transacciones de hipotecas asumibles eran atractivas para los compradores que podían asumir la hipoteca de un vendedor a la tasa de interés original del préstamo, que en muchos casos era más baja que la tasa vigente en ese momento para una nueva hipoteca.

Según datos de ForecastChart.com, una hipoteca con origen en diciembre de 1965 tenía una tasa promedio de 5.51%. Sin embargo, en diciembre de 1980, la tasa hipotecaria promedio se situó en 14,79%.

Al optar por un préstamo asumible a fines de la década de 1970, un comprador podría hacerse cargo de un préstamo hipotecario con una tasa de interés significativamente más baja.

En consecuencia, el vendedor podría transferir más fácilmente la propiedad a los compradores con un préstamo asumible si ese préstamo tuviera una tasa de interés del 5,5% en lugar de una tasa dos o tres veces mayor.

Las compañías hipotecarias podrían ver que perderían dinero si los compradores de viviendas eligieran un préstamo asumible de tasa más baja en lugar de un nuevo préstamo hipotecario de tasa más alta.

Esa es una de las razones por las que las compañías hipotecarias comenzaron a insertar cláusulas de «vencimiento en el momento de la venta», que exigían el pago total del préstamo para la mayoría de las transacciones de viviendas.

A medida que la FHA y VA comenzaron a otorgar más préstamos hipotecarios a los compradores de viviendas, los préstamos asumibles volvieron a ganar prominencia. Reglas más relajadas permitieron transacciones de asunción de hipotecas siempre que el comprador de vivienda demostrara la capacidad de pagar el saldo restante del préstamo hipotecario, generalmente después de una verificación de crédito exhaustiva.

¿Cómo funcionan las hipotecas asumibles?

Con una hipoteca asumible, el comprador debe compensar cualquier diferencia entre el monto adeudado en la hipoteca y el valor actual de la propiedad. Eso podría significar que el comprador paga en efectivo para compensar la diferencia o saca una segunda hipoteca.

Por ejemplo, el vendedor de una casa tiene un saldo de $225,000 en la hipoteca original de la casa sobre una propiedad valorada en $350,000. Según los términos de la mayoría de los préstamos hipotecarios asumibles, el comprador de vivienda debe entregar $125,000 al cierre para cubrir la diferencia entre la hipoteca original y el valor estimado actual de la vivienda, generalmente determinado por una tasación.

Cuando acuerdan una hipoteca asumible, el comprador y el vendedor generalmente trabajan a partir de uno de dos modelos: un supuesto de hipoteca simple o un supuesto de hipoteca basado en la novación.

Suposición simple

En una típica suposición de hipoteca simple, el comprador y el vendedor acuerdan realizar una transacción privada. El vendedor de la casa transfiere el título de la propiedad al comprador después de que el comprador acepta hacerse cargo de los pagos restantes de la hipoteca.

Si el comprador no realiza los pagos mensuales o no cumple con el préstamo hipotecario original, el prestamista podría responsabilizar a ambas partes por la deuda, y los puntajes crediticios tanto del comprador como del vendedor podrían verse significativamente dañados si la deuda no se paga.

Suposición basada en novación

A diferencia de una asunción de hipoteca simple, donde un suscriptor de la hipoteca generalmente no está directamente involucrado, una asunción con novación se basa en que el comprador acepta asumir la responsabilidad total de la deuda hipotecaria existente y los pagos restantes.

Según esos términos, el prestamista hipotecario original libera al vendedor de la vivienda de la responsabilidad por la deuda restante del préstamo hipotecario.

Pros y contras de las hipotecas asumibles

Las hipotecas asumibles tienen ventajas y desventajas.

Ventajas de una hipoteca asumible

•   Puede ser posible una tarifa más baja. El comprador puede ahorrar mucho dinero en el préstamo si la tasa de interés de la hipoteca original es más baja que las tasas actuales.

•   Se reducen los costos de cierre. El comprador también podría beneficiarse porque los costos de cierre se minimizan en las transacciones de venta de viviendas privadas entre un comprador y un vendedor.

•   No se necesita tasación. Sin necesidad de obtener una nueva hipoteca sobre la propiedad, no se requiere una tasación de la vivienda para una asunción de la hipoteca, aunque el comprador podría solicitar una tasación como parte del contrato general de compra de vivienda.

Desventajas de una hipoteca asumible

•   Es posible que se requiera efectivo por adelantado. Para cumplir con los términos de una hipoteca asumible, es posible que el comprador deba tener una cantidad sustancial de efectivo por adelantado o sacar una segunda hipoteca para cerrar el trato. Esto suele ocurrir cuando el valor de la propiedad es mayor que el saldo de la hipoteca.

•   Las segundas hipotecas pueden ser problemáticas. Las segundas hipotecas no siempre son fáciles de obtener, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a otorgar un préstamo para una segunda vivienda cuando la hipoteca original todavía tiene un saldo adeudado. Y una segunda hipoteca probablemente conlleva costos de cierre.

•   La propiedad puede estar en peligro. En algunos casos, el vendedor de la casa puede estar ansioso por salir de una casa costosa y puede estar atrasado en los pagos. En ese caso, el prestamista hipotecario puede exigir que la hipoteca esté al día (es decir, ponerse al día con los pagos) antes de aprobar una hipoteca asumible.

•   Los préstamos de la FHA tienen un complemento. La prima del seguro hipotecario para los préstamos de la FHA, si el vendedor de la vivienda hizo un pago inicial inferior al 10 %, dura todo el plazo del préstamo.

En una palabra:

ventajas  Contras 
Posibilidad de una tasa de interés más baja que la tasa de mercado El comprador debe compensar la diferencia si el valor de la vivienda excede el saldo de la hipoteca
Costos de cierre reducidos El hogar puede estar en peligro
Tasación de la vivienda no necesaria Los préstamos de la FHA generalmente tienen una prima de seguro hipotecario

 

La comida para llevar

Los préstamos hipotecarios asumibles generalmente son difíciles de encontrar y cerrar, y pueden requerir que el comprador asuma la onerosa tarea de calificar para una segunda hipoteca. Pero si el comprador descubre que asumir la hipoteca ahorrará dinero en lugar de obtener una nueva hipoteca (principalmente a través de una tasa más baja), una hipoteca asumible podría ser una buena opción.

Por Sarack David

Experto en Finanzas y Desarrollo empresarial. Cuento con estudios de Economía y dos maestrías en negocios. Estudie programas especializados en instituciones como Harvard y Stanford. He Impactado mas de 10,000 Startups y Emprendimientos.

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