¿Listo para comprar tu propia casa? Hay mucho que considerar, especialmente si es la primera vez que solicita una hipoteca y tiene deudas. La deuda no es necesariamente un factor decisivo de ninguna manera.

¿Es una buena idea pagar una deuda o ahorrar para una casa? ¿Es posible hacer ambos? Comprender cómo funciona el proceso de préstamo hipotecario podría ayudarlo a tomar esas decisiones y evitar errores que podrían impedirle obtener la casa de sus sueños.

Cuando un prestamista lo considera para un préstamo hipotecario , puede esperar que la deuda sea un factor cuando se trata de cuánto podrá pedir prestado, la tasa de interés que podría pagar y otros términos del préstamo.

Cómo administrar la deuda antes de comprar una casa

Comprenda su relación deuda-ingreso

Cuando los prestamistas quieren asegurarse de que los prestatarios puedan administrar de manera responsable el pago de una hipoteca junto con la deuda que tienen, generalmente usan una fórmula llamada relación deuda-ingreso (DTI).

La relación DTI se calcula dividiendo los pagos mensuales recurrentes de la deuda de un prestatario (futura hipoteca, tarjetas de crédito, préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, etc.) por el ingreso bruto mensual.

Cuanto menor sea el DTI, menos riesgosos pueden parecer los prestatarios para los prestamistas, quienes tradicionalmente esperaban ver que todas las deudas combinadas no excedan el 43% de las ganancias brutas.

Aquí hay un ejemplo:

Digamos que una pareja paga $ 600 combinados cada mes por sus préstamos para automóviles, $ 240 por un préstamo estudiantil y $ 200 por la deuda de la tarjeta de crédito, y quieren tener un pago de hipoteca de $ 2,000. Si su ingreso mensual bruto combinado es de $8,000, su índice DTI sería del 38 % ($3,040 es el 38 % de $8,000).

La pareja de nuestro ejemplo está en camino de obtener su préstamo. Pero si quisieran calificar para un monto de préstamo más alto, podrían decidir reducir los saldos de sus tarjetas de crédito antes de presentar la solicitud.

Ese umbral del 43 % no está escrito en piedra, por cierto. Algunos prestamistas hipotecarios tendrán su propio número preferido y algunos pueden hacer excepciones según las circunstancias individuales. Aún así, puede ser útil saber cuál es su posición antes de comenzar el proceso de compra de una vivienda.

Considere cómo la deuda afecta su puntaje de crédito

Un puntaje crediticio mediocre no significa necesariamente que no podrá obtener una hipoteca. Los prestamistas también analizan el historial de empleo, los ingresos y otros factores al tomar sus decisiones. Pero su puntaje de crédito y la información en sus informes de crédito probablemente desempeñarán un papel importante para determinar si calificará para la hipoteca que desea y la tasa de interés que desea pagar.

Por lo general, un puntaje FICO® Score de 620 será suficiente para obtener una hipoteca convencional, pero alguien con un puntaje más bajo aún puede calificar.

O podrían ser elegibles para un préstamo respaldado por la FHA o VA . El resultado final: cuanto más alto sea su puntaje, más opciones puede esperar tener al solicitar un préstamo.

Algunos factores intervienen en la determinación de un puntaje de crédito, pero el historial de pagos y el uso del crédito son las categorías que tienen más peso. El historial de pagos tiene en cuenta su historial de pagos a tiempo o atrasados, o si se ha declarado en bancarrota.

El uso del crédito analiza cuánto debe en préstamos y en sus tarjetas de crédito. Una consideración importante en esta categoría es su tasa de utilización de crédito , que es la cantidad de crédito renovable que tiene disponible en comparación con la cantidad que está utilizando. Cuanto menor sea su tasa, mejor. La mayoría de los prestamistas prefieren una tasa de utilización inferior al 30%.

¿Eso significa que debe pagar todas las deudas de tarjetas de crédito antes de comprar una casa?

No. La deuda no es el diablo cuando se trata de su puntaje de crédito. Los prestatarios que demuestren que pueden administrar responsablemente algunas deudas y hacer pagos a tiempo pueden esperar mantener un buen puntaje. Mientras tanto, no tener ningún historial crediticio podría ser un problema al solicitar un préstamo.

La clave está en la consistencia, por lo que los prestatarios pueden querer evitar hacer grandes pagos, grandes compras o transferencias de saldo a medida que avanzan en el proceso del préstamo. Los suscriptores de hipotecas pueden cuestionar cualquier cambio notable en su puntaje de crédito durante este tiempo.

No lo olvide, es posible que necesite efectivo listo

Hacer grandes pagos de deudas también podría causar problemas si le falta dinero en efectivo para otras cosas que podría necesitar a medida que avanza en el proceso de compra de una vivienda, incluidas las siguientes.

Depósito

Ya sea que su objetivo sea dar un pago inicial del 20 % o una cantidad menor (el pago inicial promedio para compradores recientes fue del 12 %, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios® de 2021), querrá tener ese dinero listo cuando encuentre el casa que espera comprar.

Costos de cierre

El costo de las tasaciones de viviendas, inspecciones, búsquedas de títulos, etc., puede acumularse rápidamente. Los costos de cierre promedio son del 2% al 5% del monto total del préstamo.

Gastos de mudanza

Incluso una mudanza local puede costar cientos o incluso miles de dólares, por lo que querrá tener en cuenta los gastos de reubicación en su presupuesto. Si se muda por trabajo, su empleador podría ofrecer cubrir algunos o todos esos costos, pero es posible que deba pagar por adelantado y esperar a que se le reembolse.

Costos de remodelación y redecoración

Es posible que desee dejar un poco de efectivo para cubrir los muebles nuevos, la pintura, los proyectos de renovación u otras cosas que necesite para mudarse a su hogar.

Las tendencias en el mercado inmobiliario pueden ayudarlo a priorizar el ahorro o el pago de deudas. Por lo tanto, es una buena idea prestar atención a lo que sucede con la economía en general, el mercado inmobiliario local y las tendencias inmobiliarias en general.

Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta.

Tasas de interés

Cuando las tasas de interés son bajas, la propiedad de vivienda es más asequible. Una tasa de interés más baja mantiene el pago mensual bajo y reduce el costo a largo plazo de ser propietario de una vivienda.

Sin embargo, el aumento de las tasas de interés no es necesariamente algo malo para los compradores que han tenido dificultades para encontrar una casa en el mercado de vendedores. Si las tasas más altas reducen la cantidad de compradores potenciales, un vendedor puede estar más abierto a negociar y reducir el precio de cotización de una casa.

De cualquier manera, es bueno estar al tanto de dónde están las tasas y hacia dónde podrían ir.

Inventario

Cuando comience la búsqueda de su casa, es posible que desee verificar la cantidad promedio de tiempo que las casas en la ubicación deseada permanecen en el mercado. Esto puede ser un buen indicador de cuántas casas están a la venta en su área y cuántos compradores están buscando. (Un agente de bienes raíces local puede ayudarlo a obtener esta información).

Si el inventario es bajo y los compradores están comprando casas, es posible que tenga problemas para encontrar una casa al precio que desea pagar. Si el inventario es alto , se considera un mercado de compradores y es posible que pueda obtener un precio más bajo en la casa de sus sueños.

Precio

Si paga demasiado y luego decide vender, podría tener dificultades para recuperar su dinero.

El objetivo, por supuesto, es encontrar la casa correcta al precio correcto, con la hipoteca y la tasa de interés correctas, cuando tiene sus patos financieros en orden.

Si las tendencias le dicen que espere, puede decidir priorizar el pago de sus deudas y trabajar en su puntaje de crédito.

Recuerde, puede modificar los términos de su hipoteca

Si ya tiene una hipoteca, puede hacer algunos ajustes al préstamo original refinanciando a diferentes plazos .

La refinanciación puede ayudar a los prestatarios que buscan una tasa de interés más baja, un plazo de préstamo más corto o la oportunidad de dejar de pagar un seguro hipotecario privado o una prima de seguro hipotecario .

Considere un plan de pago de deuda

Si decide que su objetivo es pagar su deuda , puede ser útil idear un plan que lo lleve a donde quiere estar.

Porque aquí está la cosa: no todas las deudas son iguales. Las tasas de interés de las deudas de las tarjetas de crédito suelen ser más altas que las de otros tipos de dinero prestado, por lo que esos saldos son más caros de mantener con el tiempo. Además, los prestamistas generalmente ven los préstamos para la educación como «deuda buena» y la deuda de la tarjeta de crédito como «deuda mala», lo que significa que pueden ser más comprensivos con la deuda de su préstamo estudiantil cuando solicita una hipoteca. (Los préstamos para automóviles generalmente se clasifican en algún lugar en el medio de los dos).

Mientras esté haciendo los pagos requeridos de todas sus obligaciones, puede tener sentido concentrarse en deshacerse de algunas deudas de tarjetas de crédito.

La comida para llevar

¿Debe pagar la deuda antes de comprar una casa? No necesariamente, pero puede esperar que los prestamistas consideren cuánta deuda tiene y de qué tipo es. Considerar una solución que podría reducir sus pagos o reducir su tasa de interés podría mejorar sus posibilidades de obtener el préstamo hipotecario que desea.

Cuando consolida su deuda de tarjeta de crédito , paga cada una de sus tarjetas de crédito con un solo préstamo personal de tasa fija con un plazo establecido. La tasa de interés puede ser más baja que las tasas de sus tarjetas de crédito.

Por Sarack David

Experto en Finanzas y Desarrollo empresarial. Cuento con estudios de Economía y dos maestrías en negocios. Estudie programas especializados en instituciones como Harvard y Stanford. He Impactado mas de 10,000 Startups y Emprendimientos.

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